Como planear para comprar un inmueble rentable?

Lo primero que tienes que saber es cual es el rendimiento mínimo de CETE, no tiene caso pedir un préstamo para una inversión que no logra pagar su propio crédito o que si ya esta pagada no tiene un buen rendimiento.

En el modelo de Padre Rico, Padre Pobre, podía utilizar el dinero de sus rentas para fondear su modelo de negocios,  ya que tenía 2 cosas a su favor:

1. El costo de los créditos es mucho más económico en Estados Unidos. Con hipotecas de hasta 7% en algunos casos, es mucho más bajo que en México.
2. Los créditos hipotecarios son a más años. Lo que hace posible que una renta moderada cubra en su totalidad un crédito a 30 años.

Esto que quiere decir? Si quieres copiar este modelo de negocios, necesitas que la renta de tu casa o departamento sea MAYOR a tu pago por la hipoteca y que te deje lo suficiente para mantener el bien inmueble en buenas condiciones. Si logras hacer esto, en efecto, el sistema se mantiene solo y se pagara el mismo.

En el tiempo sin reparaciones y mantenimiento, lo único que se revaluara será el terreno, y la casa perderá valor al ir cayendo en mal estado. En un departamento, se destruirá su valor, del mismo modo que si tus vecinos NO invierten en su mantenimiento, por más que cuides el tuyo, también devaluara tu inversión.

Varios de mis clientes rentan sus propiedades sin tener en cuenta el rendimiento. De tal suerte que cuando reciben el dinero, lo aumentan al dinero que se tiene para gastar, y no hacen ningún ahorro para futuras reparaciones. Las cuales como se dejan para después, resultan mucho más costosas, ya que se hacen en base a crisis.

En corto estas son mis recomendaciones.

• Recuerda, es un negocio, no se trata de la casa o departamento que a ti te gusta, se trata de hacer dinero y con esto en mente, busca las opciones en donde tu inversión te va ha dar mejor rendimiento.
• Si usas crédito asegúrate que puedes sacar más del valor de tu mensualidad, porque acabaras poniendo dinero de cualquier modo, ya que vas a tener varios periodos sin inquilinos y reparaciones. Recuerda una inversión es algo que te da dinero, no que te lo quita.
• Si compras de contado, hay muchas oportunidades, ve por la yugular. Ofrece menos de lo que valen tus inmuebles objetivos y te sorprenderás. Trata de evitar comprar casas en ruinas. Los costos de remodelación y reparación son incluso más altos a veces que el costo del inmueble y además restaran muchos meses de rentas y tendrás dolores de cabeza. No le entres a ‘arreglar’ la casa a menos que ya sepas bien que onda con eso, so pena de pagarla caro.
• Considera otras opciones, en este mercado de mis clientes, los únicos que están haciendo dinero son los que tienen propiedades vacacionales de renta. Este es un modelo alterno y requiere de más trabajo para mantener, sin embargo deja mucho más dinero.

Si no este seguro de que vas a poder obtener un mejor rendimiento en un inmueble, ni te metas, es mejor tener el dinero generándote intereses a estar luego como algunos, agobiado por los pagos de la hipoteca. Piensa en que es un negocio y trata de ir en direcciones más rentables. Mas adelante publicare las dos opciones, que es comprar inmuebles para Renta Vacacional y Como crear con tu ahorro a un inquilino perfecto. Ya estas suscrito al Blog?

Desde que Padre Rico, Padre Pobre empezó con la noción de tener muchos bienes raíces como inversión y usar las rentas para comprar mas inmuebles y así sucesivamente como plan de obtener la libertad financiera, muchas personas piensan en tener una segunda casa para rentar.

Este modelo es ampliamente aprobado por nuestros padres, ya que en el pasado ha sido una fuente de ingreso para muchas familias, y la idea de retirarte y vivir de tus ‘rentas’, es sin duda un futuro deseable para muchos.

Sin embargo, es un modelo que tiene varias fallas, sobre todo las que dependen de la naturaleza humana. Desafortunadamente la cultura del no pago esta bastante saludable en México, y al rentar, no sabes a quien le rentas. Puede ser que te de un mes y luego caigas en un pleito legar costoso, no solo por las rentas que no recibirás, sino por el costo de abogados.

Un punto que no se toma en cuenta al pensar en la inversión es la rentabilidad. Con el mercado actual, muchas propiedades se vaciaran y algunas se tendrán que rentar a un precio menor, disminuyendo las ganancias. Hace 3 años, el rendimiento de la Bolsa Mexicana de Valores se sitúo alrededor del 45%, hace 4 y 5 años, estuvo como arriba de un 80%. El promedio de rendimiento de las rentas de mis clientes en este plazo fue de únicamente el 11%. Donde te hubiera gustado tener tu dinero?

Sabes cual es el rendimiento que te dejan tus rentas? Como calculas la renta?

Siempre que hago estas 2 preguntas, la respuesta esta más enfocada al mercado, a decir que se hizo alguna cuenta. Uno de mis amigos compro una casa pequeña en Celaya y la estaba rentando, me parece que su crédito hipotecario suma $300,000. Su casa la rento en $1600 pesos. Y el paga de crédito $2000 pesos. Ok, con estos datos cual es su rentabilidad?

Se multiplica la renta por 12 para hacerla anual. En este caso la renta total anual es de $19,200. Ahora la dividimos entre el valor de la casa $19,200/$300,000= 0.064, al resultado lo multiplicamos por 100 para hacerlo porcentaje y nos queda que el rendimiento bruto es de 6.4%. El estaba molesto porque cuando se fueron las personas que le rentaron hicieron varios daños a las paredes, y total que tuvo que invertir en reparaciones. No se el numero exacto, pero en rentas vacacionales el costo de mantener el inmueble en perfectas condiciones es hasta el 40% de la renta.

Como pueden ver, no fue buen negocio, y el ahora prefiere tener su casa vacía, a rentarla. Simplemente por los daños al inmueble y piensa vivir ahí algún día. Ok, este es un caso de un inmueble pequeño en provincia.

Mañana: Como planear para comprar inmuebles rentables, desde como comprar hasta pensar en cuanto vas a rentar tu casa o departamento.