Hipotecas

Pasar el día angustiado por deber, no es vida.

Después de revisar las principales causas externas de endeudamiento excesivo, nos pasamos a las internas. Es decir, las que están bajo el control de quien se endeuda.
Falta de conocimiento, indiferencia financiera o simplemente depresión son algunos de los ingredientes para cocinar estas deudas:

Acumular deuda por años, poco a poco. Las personas que no tienen un sistema de información financiera (presupuesto, plan de gasto, etc.) y tienen la creencia de que el dinero es tabú, tienden a ser descuidadas con su dinero. Esto puede llevar fácilmente a vivir arriba de lo que puedes pagar (gastar más de lo que ganas), generando una acumulación de deuda. Basta con gastar un 3-5% arriba de lo que ganas mes con mes para acumular deudas impagables.

Solución Preventiva Una buena educación financiera y un sistema de información, junto con una conciencia de lo que quieres en tu vida. Si no sabes lo que quieres, porque privarte de una pantalla plana nueva, ese viajecito imprevisto y el regalo espontáneo. El vivir en la realidad es un punto clave para una saludable vida financiera.

Aceptar un crédito que realmente no podías pagar. Esto lo he visto en muchas formas, una hipoteca cara que realmente no podían pagar, un coche de ego arriba de sus necesidades reales y por supuesto muchas, muchas tarjetas de crédito. Este punto se relaciona con el anterior porque tampoco se tiene sistema de información y metas de vida.

Solución preventiva Ser realista con lo que puedes pagar. Uno de los casos que atendí era de un joven programador, compro un coche que era casi el 40% de su ingreso, al cabo de unos años acumulo $400,000 de deudas con deudores diversos (el coche costaba menos de $200,000) por no bajar su nivel de vida y tener un coche de ego. Las más terribles de este tipo de deuda son las malas hipotecas: Lo que te alcanzaba no te gustó y querías algo mejor, vaya hasta te inventaste ingresos para calificar al crédito. Muchas veces además del montón de otras deudas que acumulan, terminan perdiendo la casa. Mejor se realista y sincero contigo mismo. Es más barato.

Depresiones, Bi-polaridad y otras adicciones. El tener una terapia de compras es una buena forma de acumular mucha deuda de consumo. Al igual que las adicciones generan espirales de endeudamiento además del problema físico/emocional. El tener cualquier filtro que impida ver la realidad o mecanismos de evasión caros es una combinación para una vida financiera sin éxito. Alguien que sufre de una enfermedad mental no tratada es casi seguro que falle con el dinero (existen algunos actores bi-polares exitosos por un tiempo).

Solución Preventiva Simplemente no lo hagas, cuida tu salud mental y quiérete.

Sea cual sea la causa que te llevó a endeudarte. Es momento de poner un hasta aquí y empezar a tomar decisiones proactivas para dejar el problema atrás. Piensa en esto, cada persona tiene en promedio 40 años de Vida Productiva. Cada año que pasas endeudado es un año que no creaste riqueza. Pasar 20 o 30 años trabajando para una tarjeta, una hipoteca o un auto te llevarán a un Retiro muy incomodo, frustraciones y estrés. Y sin duda, al fracaso financiero.

Como dice mi Padre “Es más fácil vivir bien que vivir mal”, en mis siguientes post haré una lista de medidas que puedes tomar para salir del endeudamiento y seguir con tu vida.

Aprendiendo que no todos los créditos son iguales.

Si tu crédito dice “se ajustará con la inflación”, es en UDIs, o la tasa dice “6% en tasa real (esto quiere decir que sumas la inflación a tu tasa)” estamos en problemas. Lo ideal sería tener una tasa acordada por el crédito y PAGOS FIJOS. Así, si la inflación explota, no es tu problema, porque ya acordaste pagar intereses por el crédito. DI NO A INTERESES MÁS INFLACION. Esa es la cosa que cuando te están “mareando con el crédito” no te dicen.

Otra cosa importante es qué pasa si quieres mandar dinero extra. Algunos créditos dicen que empiezas a pagar las mensualidades de atrás para adelante. ¡Mucho ojo!, porque no dicen que estés pagando menos intereses. Si tus pagos se pueden ir directo al capital, puedes ahorrar mucho dinero con simplemente pagar un poco más a tu mensualidad. Algunos créditos piden el mínimo de una mensualidad de adelanto. Lo óptimo es que puedas adelantar lo que puedas.

Muchos créditos tienen cosas ocultas, como gastos de administración, seguros extra, y algunos inventos creativos de números. Vale la pena de que si vas a pasar años pagando, te expliquen lo mejor posible estos gastos.

Varios clientes acabaron con créditos ventajosos por querer vivir en un desarrollo en particular, donde solo cierta empresa (propiedad del desarrollo) da los créditos de tal o cual forma. Un mal negocio siempre es un mal negocio. Piensa que habrá otros desarrollos si el crédito es muy ventajoso.

Y como dicen mis amigas en Bienes Raíces, cuando vas a comprar lo primero que debes pensar es en cuánto lo vas a vender. Si tu bien raíz esta en una locación deseable, la plusvalía tiene más probabilidades de estar en tu favor.

¿Debo dejar reservas para la hipoteca?

Este es un tema complejo, ya que mientras menos pidas prestado, pagarás menos intereses. Es aquí donde el elemento del Estilo de Vida interviene. ¿Qué es más importante para ti: estar sin angustias por el pago o pagar menos intereses?

Si elegiste la primera, no esta demás que te quedes con unos 3 meses del crédito en mano, por aquello de los cambios en el empleo y las emergencias. A este fondo de ser posible ve aumentando lo que puedas, a fin de año paga al capital lo que exceda de los 3 meses, y así ve manejándote sin angustias.

En estricta teoría, el valor de tu crédito tendría que ser más o menos lo que pagas de renta, y aun deberías mantener tu capacidad de ahorro. Si te esforzaste por juntar el enganche y lo lograste, sigue con los hábitos que te llevaron al éxito. Recuerda seguir planeando para cubrir todas las bases lo mejor posible.

Este es un tema sugerido por Diana Beristain. ¡Gracias!

Comprar una Casa o Departamento es un momento que toma, en muchos casos, años en cumplirse. Soñamos en tener un bien propio, ahorrar para el enganche, y una vez cumplido ir de compras hasta encontrar el “hogar”.

Sin embargo, varias cosas pueden ir mal si no se planea correctamente. Como vimos en esta crisis hipotecaria, el tener el crédito aprobado es solo una de las piezas del rompecabezas.

¿Por donde empezar?

Para poder tener una hipoteca exitosa, primero hay que ser excelentes sujetos de crédito, no a través del estándar bancario, sino del propio. Siéntate con tus finanzas y ve si realmente es una buena opción para ti hacerlo este año.

Si quieres que tu hipoteca no te ahorque, el pago tendría que ser un 30% de tus ingresos cuando más. Si es mayor, aunque puedas convencer al banco, toma en cuenta de que fácilmente te puedes “ahorcar”. Algunos clientes piensan que si su pago de hipoteca es lo que pagan de renta, es un buen negocio. Aparentemente así es. ¿Es esto un buen parámetro? Veamos un caso:

  • Una de mis últimas clientas estaba platicando conmigo acerca de su crédito: al momento de contratación su renta y su pago hipotecario eran casi lo mismo. Siete años después, su pago hipotecario subió casi un 50% y las rentas por el lugar donde vivían disminuyeron hasta en un 25% (por la situación económica adversa). ¿Qué salio mal?

Si no lees las letras chiquitas, te puedes encontrar en una situación similar. Cuando oímos a nuestros padres relatar que sus pagos se hicieron insignificantes en el tiempo, pensamos que pasará lo mismo con nuestras hipotecas. Lo cierto es que los bancos e hipotecarias aprendieron la lección después de las super-inflaciones de los 80’s.

Mañana la Parte 2.

Algo que he aprendido en el ultimo año es lo que significa para mis clientes tener una hipoteca. Como he mencionado, este periodo de cambio no fue lo mejor para todos. Lo que inició como un momento de felicidad con “La Nueva Casa”, se transformó en una pesadilla para algunos.

He dividido en 3 grupos las situaciones en que se encuentran:

  • Sin problemas hipotecarios. Este grupo fue suficientemente solvente para mantener su hipoteca al corriente y cuenta con los recursos para continuar, sólo que por falta de asesoría adecuada contrataron hipotecas en UDIs, y pagan intereses muy altos por su crédito. Algunos de estos clientes también han perdido, ya que sus casas han disminuido su valor abajo del precio de compra original. Y considerando que pagarán hasta 3 veces el valor del bien en periodos de 25 años, no se ve muy alentador el panorama.
  • Con problemas hipotecarios: restructuraciones de crédito por disminución en el ingreso y del mismo modo, perdidas por disminución del valor del inmueble. Lo que significa que los créditos se extenderán durante más del periodo contratado con dudosa plusvalía sobre la compra.
  • Problemas Financieros Graves: en proceso de perder su casa por no poder pagar la hipoteca, con las consecuencias emocionales y morales que esto ocasiona.

Cuando platico con ellos la historia es la misma: estaban rentando en algún lugar y aparecieron nuevos desarrollos hace unos pocos años. Los vendedores de Bienes Raíces, ansiosos por cobrar la comisión, los calificaron positivamente fueran estables o no. Vaya, hasta lo casaban a uno si era necesario. Pero nada de INFONAVIT ni esas cosas: créditos propios a intereses altos; todo esto oculto con practicas cuestionables de firmar 20 personas al mismo tiempo (para tener el favor psicológico a su favor). Y listo: compromiso por 25 años…

La gran mayoría me externa su deseo de haber pensado mejor las cosas, de tener más información, de haber usado su crédito de INFONAVIT, etc.

Comprar una casa o departamento es uno de los momentos más emocionales para una nueva pareja o individuo. Y siempre se quiere tener lo mejor. Es en estos momentos donde tener la cabeza fría para tomar las decisiones que impactan tus finanzas tendrá mayores beneficios.

El domingo inició la nueva serie de documentales en el cual se explica cómo fue que caímos en la crisis económica 2007-2010. Y es sumamente interesante ver cómo es el resultado de cosas que no se pudieron preveer.

El Internet nos ha enseñado a todos cómo no se puede predecir el comportamiento de un producto. Por ejemplo, hace unos años fenómenos como Facebook o Twitter eran impensables. A la gente les gustó y, antes de darnos cuenta, abarcaban el mundo.

De igual manera pasó con esta crisis, debido a los efectos de la globalización las hipotecas norteamericanas estaban en todo el mundo.

Lo que me gustó más del programa es que explica todo desde hace 20 años, y cómo una serie de factores combinados colapsaron el sistema.

Quien hubiera pensado que la política de Alan Greenspan de tener intereses tan bajos (1% en su mínimo), dieran cabida a que, al tener dinero en grandes cantidades y prácticamente gratis, promoviera el colapso financiero.

Si quieres la versión corta, es esta. La economía mundial crecía. Al tener los intereses bajos (1%), a los bancos se les hizo fácil ir por clientes con ratings de crédito alto (entiéndase los que han tenido problemas para pagar sus préstamos en el pasado) y darles hipotecas a un interés del 9% o más (si hacían 10 veces su dinero). Los encargados de colocar los préstamos tenían que cumplir con sus cuotas sin importar si los nuevos clientes podían comprobar ingresos.

Se colocaron miles de hipotecas “dudosas”. Hay unos productos que son como seguros de inversiones, los bancos creían que alguien más cubría el riesgo, y pues al ser tan buen negocio…

El mundo entero quiso aprovechar. Y al final, cuando las tasas de interés subieron, la gente que apenas podía pagar… simplemente no pudo.

Yo conozco a varias personas que perdieron casas, negocios y demás. Lo malo de esta ebullición de hipotecas, es que los precios de los bienes raíces se hiper-inflaron. De tal suerte que estaban pagando por un préstamo de 1 millón, sobre una casa que cuando máximo ahora vale $750,000, y que en venta por los bancos está en $440,000.

De cualquier modo les recomiendo que, si pueden, lo vean. Siempre es importante entender el entorno económico.

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