Bienes Inmuebles como Inversión, Parte 2

by Larissa Marquez · 13 comments

Como planear para comprar un inmueble rentable?

Lo primero que tienes que saber es cual es el rendimiento mínimo de CETE, no tiene caso pedir un préstamo para una inversión que no logra pagar su propio crédito o que si ya esta pagada no tiene un buen rendimiento.

 

En el modelo de Padre Rico, Padre Pobre, podía utilizar el dinero de sus rentas para fondear su modelo de negocios,  ya que tenía 2 cosas a su favor:

  1. El costo de los créditos es mucho más económico en Estados Unidos. Con hipotecas de hasta 7% en algunos casos, es mucho más bajo que en México.
  2. Los créditos hipotecarios son a más años. Lo que hace posible que una renta moderada cubra en su totalidad un crédito a 30 años.

 

Esto que quiere decir? Si quieres copiar este modelo de negocios, necesitas que la renta de tu casa o departamento sea MAYOR a tu pago por la hipoteca y que te deje lo suficiente para mantener el bien inmueble en buenas condiciones. Si logras hacer esto, en efecto, el sistema se mantiene solo y se pagara el mismo.

 

En el tiempo sin reparaciones y mantenimiento, lo único que se revaluara será el terreno, y la casa perderá valor al ir cayendo en mal estado. En un departamento, se destruirá su valor, del mismo modo que si tus vecinos NO invierten en su mantenimiento, por más que cuides el tuyo, también devaluara tu inversión.

 

Varios de mis clientes rentan sus propiedades sin tener en cuenta el rendimiento. De tal suerte que cuando reciben el dinero, lo aumentan al dinero que se tiene para gastar, y no hacen ningún ahorro para futuras reparaciones. Las cuales como se dejan para después, resultan mucho más costosas, ya que se hacen en base a crisis.

 

En corto estas son mis recomendaciones.

  • Recuerda, es un negocio, no se trata de la casa o departamento que a ti te gusta, se trata de hacer dinero y con esto en mente, busca las opciones en donde tu inversión te va ha dar mejor rendimiento.
  • Si usas crédito asegúrate que puedes sacar más del valor de tu mensualidad, porque acabaras poniendo dinero de cualquier modo, ya que vas a tener varios periodos sin inquilinos y reparaciones. Recuerda una inversión es algo que te da dinero, no que te lo quita.
  • Si compras de contado, hay muchas oportunidades, ve por la yugular. Ofrece menos de lo que valen tus inmuebles objetivos y te sorprenderás. Trata de evitar comprar casas en ruinas. Los costos de remodelación y reparación son incluso más altos a veces que el costo del inmueble y además restaran muchos meses de rentas y tendrás dolores de cabeza. No le entres a ‘arreglar’ la casa a menos que ya sepas bien que onda con eso, so pena de pagarla caro.
  • Considera otras opciones, en este mercado de mis clientes, los únicos que están haciendo dinero son los que tienen propiedades vacacionales de renta. Este es un modelo alterno y requiere de más trabajo para mantener, sin embargo deja mucho más dinero.

 

Si no este seguro de que vas a poder obtener un mejor rendimiento en un inmueble, ni te metas, es mejor tener el dinero generándote intereses a estar luego como algunos, agobiado por los pagos de la hipoteca. Piensa en que es un negocio y trata de ir en direcciones más rentables. Mas adelante publicare las dos opciones, que es comprar inmuebles para Renta Vacacional y Como crear con tu ahorro a un inquilino perfecto. Ya estas suscrito al Blog?

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Hluot Firthunands June 9, 2009 at 12:30 pm

Hola:
En algunas ciudades y en algunas zonas dentro de las ciudades, el negocio de la renta son los estudiantes. Rentas uno o varios cuartos de tu casa a estudiantes y puedes controlar aquello de las reparaciones por mal uso. No te da las grandes utilidades pero es un ingreso extra que puede mantener tu propiedad por si sola, reparaciones e impuestos incluidos.
Conosco gente que le fue mal en este esquema de negocio pero a la mayoria de mis conocidos le fue bien.
Saludos
Hluot Firthunands

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Zu June 9, 2009 at 1:44 pm

Hola
Fíjate que yo tengo un terreno que herede de mi mamá, está en valle de Chalco una zona más bien pobre pero como sea decidí construir ahí un departamento (espero a futuro sean varios) para rentarlos. El punto es que me acabo de embarazar y una vez que termine el periodo de lactancia pienso renunciar a mi trabajo entonces ya no voy a tener el dinero que ahora tengo.
A fin de año juntare unos 150 mil con los cuales pensaba terminar el primer departamento (pues ya están los cimientos) pero ahora con mi situación no sé si será mejor terminar de construir y rentar o poner ese dinero en un fondo de inversión.
Que me recomiendas?

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admin June 9, 2009 at 7:07 pm

Hola Hlout! Como estas?
Sin duda en algunas poblaciones este es un buen negocio. Por ejemplo en Puebla donde estuve recientemente, cerca de la UDLA hay ya varias gentes que aprovechan este mercado y de hecho hay hasta dentro de la Universidad como anunciarse.
Este esquema de estudiantes es distinto del rentar comunmente, ya que el hecho de que sean estudiantes de Universidades privadas, en el caso que menciono, permite que cobres una renta mas alta. Y tengas casi asegurado el cupo.
Es diferente tambien porque se renta amueblado. Lo que tiene sus pros y cons. De nuevo es de oportunidad. Ya que si ahora quisieras adquirir una propiedad cerca de la universidad para beneficiarte, seguramente sera mas caro y dificil.
De nuevo es mejor porque desde el inicio ya estas pensando en hacer negocio. Y si te da utilidades, perfecto.
Saludos y que estes muy bien!

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admin June 9, 2009 at 7:22 pm

Hola Zu!
Primero que nada, dejame felicitarte por tu embarazo. De tu duda, te doy los siguientes escenarios:

1. No hacer nada. Con esto quiero decir que simplemente ahorras el dinero y te lo gastas. Si tienes $150,000, divide esta cantidad entre tus gastos mensuales y asi sabras cuanto te va ha durar.
2. Fondo de Inversion, Pagare, etc. Como es un dinero que necesitas en el corto plazo, solo podrias recurrir a instrumentos que tengan liquidez, para estos obtendras un 4% mas o menos. Quiere decir que si pusieras tus $150,000 despues de un anio te darian $6,000 de intereses.
3. Acabas tu departamento con ese dinero. Si en efecto logras terminarlo para que quede en condicion rentable. Cuanto te van a dar por el? Puedes vivir con lo que te den de renta?

Haz bien tus cuentas antes de decidir, ya que el que dejes tu trabajo despues de la lactancia, implicaria que lo que recibes de renta suple el ingreso que tenias. De nuevo sin ahorrar para mejoras o mantenimientos.

Si te queda duda, mandame cuanto necesitas para tus gastos y cuanto te darian de renta y te puedo orientar mejor.

Saludos!
Larissa Marquez

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Zu June 10, 2009 at 9:41 am

Gracias x contestar mi pregunta

Mis gastos mensuales en realidad son muy pocos aprox 3000 o 4000 mensuales eso es xq todos los gastos de la casa (renta, agua, luz etc.) los paga mi esposo. Yo solamente me gasto los pasajes de venir al trabajo, mi comida, mantenimiento de mi carro y mis gustitos sin venir a trabajar calculo que me he de gastar como 2 mil en puros gustos.

Al dejar de trabajar dependeré económicamente de mi esposo o sea que el dinero que junte no voy a necesitar gastarlo en poco tiempo.

De renta yo creo que puedo pedir unos 1000 pesos mensuales pues te digo que es una zona de bajos ingresos.

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So June 10, 2009 at 10:36 pm

ay! me voy a poner celosa de que Hluot ya también comenta aca! jajajjaja.
No, ya en serio. me gustaron mucho tus recomendaciones. Compra casa no es cualquier cosa, y dificilmente alguien te asesora bien en esto.

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Larissa Marquez June 11, 2009 at 7:50 pm

Hola Zu!
Estuve pensando en los números que me diste. Mira la perspectiva es esta:

Tus $150,000 a un 4% te darán $6000 al anio. Si lograras obtener una mezcla que te subiera a 5.5% te darían $8250 en intereses al anio. Tu necesitas entre $48,000 y $24,000. No te alcanza.

Comparado con terminar el departamento, a $1000 al mes tardaras algo así como 13 anios en recuperar tu inversión. Suponiendo que siempre tuviste rentado y por otro lado que no gastaste un peso en reparaciones.

Tu situación se va ha volver vulnerable ahora que dejes de trabajar, sinceramente creo que tu debes tomar en cuenta de que vas a necesitar dinero, si lo dejas en cuentas que te den ese interés que te menciono, pasaran 2 cosas, tu vas a estar tranquila porque tienes un guardadito para emergencias y vas a recibir un interés. En efecto puede pasar que te lo gastes.

Si inviertes en tu departamento, recibirás mas por la renta si logras que este siempre ocupado, pero no tendrás ese dinero disponible para emergencias.

Ahí te dejo las 2 opciones para que tu veas realmente que situación prefieres. En una te van a dar entre $6-$8 pero tienes el dinero disponible y en otra te dan $12,000 pero ya no tienes dinero.

Saludos,
Larissa

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Larissa Marquez June 11, 2009 at 7:51 pm

Gracias So! Por la visita y que bueno que te gustaron mis recomendaciones :)
Saludos,
Larissa

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Karla June 11, 2009 at 8:10 pm

Hola Larissa!

Coincido contigo en la recomendación que le das a Zu. Un retorno de inversión de 8% al año por rentar su casa con el riesgo de los espacios muertos, daños al inmueble, lata de ir a cobrar la renta (considerando que va a tener un bebito que cuidar), no suena atractivo.

Comenté en el blog de So que me topé con las páginas de Elektra y Famsa que ofrecen rendimientos similares sobre la inversión y con la ventaja de tener tu dinero disponible. Ahora bien, si no lo necesita de inmediato tal vez pueda considerar un fondo para educación del bebé o uno de inversión para ella que no estará tan a la mano pero puede darle mayor rendimiento que el comentado.

Me parecio interesante lo que comentas del seguro de desempleo, no sabía que ya no estaba disponible en el mercado. Saludos,

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daniel October 6, 2009 at 11:36 pm

hola larissa, tengo un sobrante de dinero y estoy construyendo una casa de 2 plantas y 2 habitaciones, que me costara como 210000 la voy a poner a la venta en 295000 me recomendarias hacerlo mediante inmobliliaria, si la manejo yo mismo que consejo me darias?

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admin October 7, 2009 at 4:45 am

Hola Daniel!
Pues ahí ya depende de tí, toma en cuenta que al usar un agente pasan 2 cosas. Una tendrás que pagar una comisión al agente y la segunda, supuestamente te harán la vida más fácil a tí y a tu comprador.
Depende de la comisión, usualmente esta como en 5% pero varía mucho, puede ser hasta el 10%.
Toma en cuenta del precio te pedirán un descuento también. Así que de tus $295 si lo vendes tu directamente, obtendrás más dinero, pero corres otro riesgo si decides dar el crédito tu mismo, por ejemplo.
Ya dependerá de tu dispocisión de tiempo.
Saludos y suerte con tu venta!

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Luis October 26, 2010 at 12:08 am

Hola Daniel!

Excelente tu feed. Espero me puedas orientar, quiero ingresar al negocio de los bienes raices, como bien comentas, las tasas en México son más altas que en estados unidos, sin embargo yo ese no lo veo como el problema, ya que he encontrado varios escenarios con distintas instituciones de credito en donde si se puede generar el flujo de efectivo suficiente para pagar la hipoteca y tener un remanente.

Sin embargo mi duda principal y lo que me ha pausado temporalmente es lo siguiente, en México los contratos hipotecarios al parecer te prohiben el que tu puedas rentar el bien inmueble recien adquirido hasta que no acabes de pagarlo.

Existe algún “loop hole” como dirian los gringos?

Gracias!

PD: este es un link de la condusef http://e-portalif.condusef.gob.mx/condusefhipotecario/datos.php que nos permite calcular nuestros prestamos en las principales instituciones crediticias con los datos mas recientes.

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admin November 29, 2010 at 5:46 pm

Hola Daniel!
Esta es una problemática bien conocida. Que como buenos mexicanos ignoramos y saltamos.
Se que los seguros que sacas con Infonavit, no debes rentarlos. Sin embargo se hace, el riesgo es que si te sale malo el arrendatario no tienes protección legal.
En el caso que me comentas, lo que te suguiero es que te asesores con un abogado y te ayude a consolidar un contrato que este lo mejor protegido posible.
Saludos,
Larissa Marquez
Planeo Mi Futuro

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