Desde que Padre Rico, Padre Pobre empezó con la noción de tener muchos bienes raíces como inversión y usar las rentas para comprar mas inmuebles y así sucesivamente como plan de obtener la libertad financiera, muchas personas piensan en tener una segunda casa para rentar.
Este modelo es ampliamente aprobado por nuestros padres, ya que en el pasado ha sido una fuente de ingreso para muchas familias, y la idea de retirarte y vivir de tus ‘rentas’, es sin duda un futuro deseable para muchos.
Sin embargo, es un modelo que tiene varias fallas, sobre todo las que dependen de la naturaleza humana. Desafortunadamente la cultura del no pago esta bastante saludable en México, y al rentar, no sabes a quien le rentas. Puede ser que te de un mes y luego caigas en un pleito legar costoso, no solo por las rentas que no recibirás, sino por el costo de abogados.
Un punto que no se toma en cuenta al pensar en la inversión es la rentabilidad. Con el mercado actual, muchas propiedades se vaciaran y algunas se tendrán que rentar a un precio menor, disminuyendo las ganancias. Hace 3 años, el rendimiento de la Bolsa Mexicana de Valores se sitúo alrededor del 45%, hace 4 y 5 años, estuvo como arriba de un 80%. El promedio de rendimiento de las rentas de mis clientes en este plazo fue de únicamente el 11%. Donde te hubiera gustado tener tu dinero?
Sabes cual es el rendimiento que te dejan tus rentas? Como calculas la renta?
Siempre que hago estas 2 preguntas, la respuesta esta más enfocada al mercado, a decir que se hizo alguna cuenta. Uno de mis amigos compro una casa pequeña en Celaya y la estaba rentando, me parece que su crédito hipotecario suma $300,000. Su casa la rento en $1600 pesos. Y el paga de crédito $2000 pesos. Ok, con estos datos cual es su rentabilidad?
Se multiplica la renta por 12 para hacerla anual. En este caso la renta total anual es de $19,200. Ahora la dividimos entre el valor de la casa $19,200/$300,000= 0.064, al resultado lo multiplicamos por 100 para hacerlo porcentaje y nos queda que el rendimiento bruto es de 6.4%. El estaba molesto porque cuando se fueron las personas que le rentaron hicieron varios daños a las paredes, y total que tuvo que invertir en reparaciones. No se el numero exacto, pero en rentas vacacionales el costo de mantener el inmueble en perfectas condiciones es hasta el 40% de la renta.
Como pueden ver, no fue buen negocio, y el ahora prefiere tener su casa vacía, a rentarla. Simplemente por los daños al inmueble y piensa vivir ahí algún día. Ok, este es un caso de un inmueble pequeño en provincia.
Mañana: Como planear para comprar inmuebles rentables, desde como comprar hasta pensar en cuanto vas a rentar tu casa o departamento.
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Coincido contigo en lo poco rentable que puede ser la inversión en bienes raíces.
Para hacer más drástico (o real) el cálculo puedes añadir el pago de predial, el pago a agentes de BR que enseñarán la casa o el costo de tu tiempo por estarla administrando. La búsqueda de afianzadoras para cuando no quieres correr el riesgo de un mal inquilino y los tiempos “muertos” entre un inquilino y otro.
Las leyes mexicanas no aseguran el patrimonio del dueño del bien inmueble y por ello es fácil encontrarte con quienes no pagan, no cumplen con las rentas puntualmente (con el consabido gasto en antigastriticos para quien espera la renta) y quienes dañan el inmueble.
Buen post! Saludos,
Hola Karla!
Si todo lo que mencionas es cierto. De hecho los clientes que utilizan el modelo de bienes raices ya saben que en todo momento tendran una o dos propiedades en pleito. Lo mas aterrorizante es que esos pleitos luego salen mas caros que la propiedad. Es una lastima que las leyes esten en favor del inquilino y no protejan tu patrimonio como duenio.
El tema de los agentes merece un post para el mismo. Ya que a menos que quieras lidear con todo esto, vas a tener que pensar que seria mejor tener profesionales trabajando para ti.
Gracias por tu comentario, me parece informacion valiosa.
Saludos,
Larissa Marquez